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LMNP - Bouvard : quelle différence ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier et plusieurs solutions s’offrent à vous : locatif « classique », réduction d’impôt avec la loi Duflot mais aussi LMNP ou Censi Bouvard… Mais savez-vous que ces deux derniers dispositifs sont en réalité les deux faces d’une même pièce ?

Investir dans une résidence de services

En effet, le Censi Bouvard est une variante du LMNP classique. Sous les deux régimes, vous investissez dans un logement en résidence de services. Vous pouvez investir dans plusieurs types de résidences, en particulier destinées à loger des étudiants ou accueillir des seniors. Il est également possible d’acquérir un logement en résidence d’affaires, de tourisme ou encore un Ehpad (Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes). Dans tous les cas, le logement doit être meublé et équipé de telle sorte à pouvoir accueillir convenablement les locataires.

LMNP, amortir ses charges sur ses revenus

Le LMNP vous permet de tirer des revenus défiscalisés de votre investissement, notamment grâce à l’amortissement. Vous pouvez en effet déduire la valeur du bien immobilier acquis sur une période de trente ans, en plus de celle des meubles et équipements du logement sur 5 à 10 ans, de vos revenus locatifs. De telle sorte qu’ils peuvent échapper pour tout ou partie à l’impôt. Vous bénéficiez ainsi d’une source de revenus complémentaires moins, voire non, fiscalisée.

Censi Bouvard, une réduction d’impôt à la clé

En Censi Bouvard, vous ne pouvez pas amortir la valeur d’achat du logement. Cette différence est cependant contrebalancée par l’octroi d’une réduction de l’impôt sur le revenu, calculée sur 11% de votre investissement. Cette réduction est ensuite étalée sur neuf ans, soit la durée de l’engagement de location. Au maximum, elle atteint 3.666 euros par an sur cette période.

Un point commun : le remboursement de la TVA

En LMNP comme en Censi Bouvard, vos revenus sont soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Sous les 32.600 euros, le régime micro-BIC, simple d’application, vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% du montant de vos charges sur vos revenus locatifs. Cet abattement combiné à l’amortissement du LMNP permet aux revenus générés par l’investissement d’échapper à l’impôt.

Sous les deux régimes, vous pouvez bénéficier du remboursement de la TVA acquittée lors de l’achat du logement au taux de 19,6%. Le remboursement est lié au respect des critères d’investissements aux sont soumis le LMNP et le Censi Bouvard. Attention cependant, ce remboursement doit être restitué au prorata temporis en cas de vente moins de 20 ans après l’achat initial.

Par ailleurs, pour obtenir le statut LMNP et/ou bénéficier du régime du Censi Bouvard exige de ne pas remplir les critères requis pour être considéré comme loueur en meublé professionnel. Ainsi, les revenus générés ne doivent pas dépasser 23.000 euros par an ou ne pas constituer plus de 50% des revenus de l’investisseur ou de son foyer fiscal.

 

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