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Investir en LMNP

Le statut Loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Si vous souhaitez vous constituer un revenu locatif (pour votre retraite par exemple), sans pour autant en faire votre activité principale, le LMNP est à considérer avec attention. Le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) concerne les contribuables pour qui la location de logements meublés n’est pas une véritable activité professionnelle, contrairement aux loueurs en meublé professionnels (LMP).

Louer meublé non professionnel, les conditions à remplir 

Le statut s’applique automatiquement quand :

  • le revenu locatif annuel tiré de la location en meublé se place sous le seuil de 23.000 euros par an.

  • l’activité représente moins de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.

  • aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel.

A noter : les revenus du patrimoine (dividendes, coupons par ex.) et revenus fonciers (location nue, SCPI par ex.) ne sont pas considérés comme des revenus d’activité.

Fiscalité des plus-values

Les éventuelles plus-values réalisées lors de la cession des immeubles sont soumises au régime des plus-values immobilières et non pas au régime des plus-values professionnelles applicable aux loueurs en meublé professionnels.

Les immeubles acquis sont donc totalement exonérés de plus-values immobilières au bout de 30 ans depuis le 1er février 2012. Les biens loués avec le statut de LMNP entrent dans le patrimoine imposable au titre de l’ISF (Impôt de solidarité sur la fortune).

Récupération de la TVA

La location en meublé est généralement exonérée de TVA. Mais dans le cas où les loyers sont soumis à la TVA, le LMNP peut permettre la récupération de cette TVA  si le logement est situé dans une résidence avec services ou une résidence de tourisme classée, si l'investisseur a conclu un bail commercial de neuf ans avec l’exploitant de l’établissement d’hébergement proposant au moins trois services para hôteliers (accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners et fourniture du linge de maison au choix).

Un investissement qui privilégie le long terme

La particularité du Loueur est que l'on génère des dotations aux amortissements, qui sont utilisées chaque année pour réduire les bénéfices à zéro, et ainsi éviter de payer de l'impôt sur ces bénéfices durant environ 30 ans, le temps que ces dotations soient entièrement épuisées.

La LMNP s'appuie donc sur une philosophie différente du Pinel ou du Censi Bouvard : ne cédez pas forcément aux gains fiscaux rapides des premières années et posez-vous la question suivante : sur une période globale de 30 ans, vaut-il mieux gagner sur son impôt durant les neuf premières années (à hauteur de 10.000 euros maximum en 2014), ou bien ne pas en payer durant les 30 années entières sur les revenus locatifs correspondants ?

 

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