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Déclaration des revenus : micro-BIC ou réel simplifié ?

Déclaration des revenus d'une location meubléeEn matière de location meublée non professionnelle (LMNP), les investisseurs potentiels doivent choisir entre le régime fiscal dit micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux - dit aussi régime de la micro entreprise) ou le régime réel simplifié. Ce choix est également valable pour les investissements en LMNP Censi Bouvard, qui ouvrent droit à une réduction d’impôt de l’ordre de 11% du montant de l’investissement.

Le régime micro-BIC est disponible tant que l’investisseur ne perçoit pas plus de 32.000 euros de revenus locatifs annuels, ce qui correspond bien au statut LMNP accessible tant que les revenus locatifs n’excèdent pas 23.000 euros. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur le « chiffre d’affaires » de la location. De plus, il présente le mérite non négligeable, au vu de la complexité de la fiscalité française, de présenter des formalités déclaratives simples.

En revanche, et c’est là tout le sens du choix entre micro-BIC et régime réel, le micro-BIC ne permet pas à l’investisseur de déduire ses charges des revenus locatifs via l’amortissement (par exemple, les charges liées à l'entretien du logement, à sa gestion, la taxe foncière, les intérêts d'emprunt...  Etant donné que l’abattement fiscal porte sur la moitié des revenus locatifs, y ajouter la déduction de charges aboutissait nécessairement à une exonération totale d’impôts. Ce qui est bien sûr très bien pour l’investisseur, mais beaucoup moins pour l’administration fiscale…

Aussi, le choix appartient à l’investisseur : en fonction du montant des charges engagées, il doit choisir le régime qui correspond le mieux à son investissement et qui lui permet de défiscaliser la plus grande partie de ses revenus locatifs.

Très souvent, le régime réel se révèle plus avantageux, sauf notamment si l'investisseur ne fait pas appel à un financement bancaire.

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