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Résidences services : que faire en cas de faillite de l’exploitant ?

12/06/2012
Faillite de l'exploitant : que faire ?

Entre 2008 et 2009, une quinzaine d’exploitants de résidences services ont mis la clé sous la porte. L’essentiel des résidences ont pu être reprises, mais certaines d’entre-elles se sont retrouvées sur la touche. Dans ce genre de situation, les propriétaires se retrouvent désemparés.  Voici quelques recommandations à suivre en cas de faillite.

Lorsque les exploitants rencontrent des difficultés financières, que l’exploitation de la résidence est déficitaire ou que la faillite est avérée, les propriétaires sont sollicités par l’administrateur judiciaire, l’exploitant lui-même ou un mandataire pour signer un avenant au bail commercial entraînant une baisse des loyers. La première chose à faire est de refuser de signer tout avenant. Les propriétaires n’ont d’ailleurs aucune obligation d’accepter ce type de document.

Le mieux est ensuite de se regrouper en tant que propriétaires au sein d’une association pour définir une ligne de conduite commune.

Ces propriétaires doivent alors prendre un avocat pour défendre leurs intérêts et leurs droits dans la procédure collective. L’objectif est notamment de faire une saisie sur les comptes bancaires de l’exploitant, de mettre en demeure l’administrateur judiciaire de se prononcer sur le bail (résiliation ou poursuite mais avec paiement des loyers).

Enfin, les propriétaires doivent soit rechercher un nouvel exploitant et négocier un nouveau bail ; soit constituer une SAS d'auto-exploitation pour organiser la gestion collective de la résidence sous le contrôle des propriétaires. Cette possibilité de location en cogestion, qui permet de conserver les avantages fiscaux, a été instaurée par la loi de finances 2010.

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